WOHNUNGSMÄRKTE: NIEDRIGSTES WACHSTUM BEI MIET- UND KAUFPREISEN SEIT 2009/2010
STUTTGART UNTER DEN TOP 3
Im zweiten Halbjahr 2017 hat sich das Wachstum der angebotenen Mietpreise* in fünf der acht von JLL untersuchten Städten(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) beruhigt. Nach 6 % im Vorjahr beträgt das gemittelte Plus auf Jahressicht knapp 2 %. Die Spanne reicht dabei von 1,0 % in Hamburg bis 9,1 % in Berlin, München bleibt mit 18,45/m²/Monat teuerste Stadt. Seit der ersten Analyse im Jahr 2004 ergibt sich über alle Städte hinweg eine mittlere, jährliche Wachstumsrate von 3 %. Die Preise haben sich seit damals um 50 % erhöht.
Ebenfalls leicht abgeschwächt hat sich das Wachstum angebotener Kaufpreise bei Eigentumswohnungen*. Gemittelt ist auf Jahressicht ein Plus von 5 % zu notieren. Köln und Frankfurt verteuerten sich auf Jahressicht am stärksten. Mit Abstand am meisten müssen die Käufer in München zahlen. Dort liegt der Angebotspreis bei 6.880 Euro/m². Für den Zeitraum ab der ersten Analyse 2004 ergibt sich für die Kaufpreise eine mittlere Wachstumsrate zwischen jährlich 1,0 % (Leipzig) und 6,4 % (Berlin). Die Kaufpreise haben sich seitdem durchschnittlich um 89 % erhöht.
"Nachdem im ersten Halbjahr insgesamt eine recht deutliche Erhöhung der Mieten zu beobachten war, in der deutschen als auch der bayerischen Hauptstadt sogar einmal mehr mit Rekordtempo auf Höchstwerte, ist diese Entwicklung in den meisten Städten in der zweiten Jahreshälfte 2017 gestoppt", so Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Heidrich weiter: "Damit fällt das Mietpreiswachstum über alle Städte betrachtet zwar so schwach wie seit 2010 nicht mehr aus. Das inzwischen erreichte Mietniveau ist aber trotz steigender Neubautätigkeit teilweise so hoch, dass Wohnungssuchende mangels adäquaten Angebots verstärkt zu Ausweichbewegungen ins Umland veranlasst werden. Oder sie ziehen einen Einstieg ins Eigentum vor". Und weiter: "Außer in Leipzig, das noch relativ am Anfang seines Mietpreiszyklus steht, ist in den Großstädten insgesamt in 2018 von einer eher moderateren Mietpreisentwicklung auszugehen, die mittelfristig aber deutlich oberhalb der Inflationsrate liegen dürfte."
Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt: "Die derzeitigen Preisentwicklungen auf dem Mietwohnungs- sowie dem Eigentumsmarkt sind nicht einfach eins zu eins vergleichbar. Die Märkte sind unterschiedlich groß, haben unterschiedliche Produkte und eine oft unterschiedliche Klientel mit unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnissen. Höhere Steigerungsraten im Eigentumsmarkt haben nicht per se und automatisch Rückschläge in diesem Segment zur Folge oder sind an sich ungesund. In weniger als der Hälfte geht es beim Kauf einer Wohnimmobilie nicht um eine anschließende Vermietung, sondern um eine Investition in eigene vier Wände, um Eigennutzung also. Die derzeitigen Preisanstiege im Eigentumswohnungsmarkt sind vielschichtig und auch begründbar. Zu weiteren Steigerungen - nicht in jeder Stadt und nicht in allen Segmenten gleich, insgesamt vielleicht auch weniger stark, dürfte es im laufenden Jahr auch bei den Kaufpreisen kommen. Solange die Zinsen niedrig bleiben, sind preisliche Übertreibungen in den untersuchten Städten unwahrscheinlich. Ausnahmen wird es immer geben. Ein Auge auf Entwicklungen im Markt sollte ein Investor immer haben".
Zu diesen Ergebnissen kommen die Residential City Profiles** von JLL, die ab dem 20. Februar 2018 unter http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zum Download zur Verfügung stehen.
In Frankfurt mit dem zweitteuersten Angebot an Mieten (14,00 Euro/m²/Monat) haben die Preise in der Vergangenheit kontinuierlich zugelegt, zuletzt mit einem Plus von 3,6 % im zweiten Halbjahr 2017. Seit 2004 sind es 40,0 %. Auch in der Bankenstadt stehen einem Wohnungssuchenden zu wenig Angebot gegenüber.
Top 3 unter den untersuchten Wohnmärkten ist gemessen am Mietpreisniveau Stuttgart. In der schwäbischen Metropole war im zweiten Halbjahr zwar ein weiterer Zuwachs der angebotenen Mieten von 4,7 % auf 13,70 Euro/m²/Monat zu verzeichnen, der Anstieg lag aber unter dem der ersten sechs Monate (+ 8 %). Seit 2004 haben die Mietpreise damit um 57 zugelegt. "Die kräftigsten Mietpreisanstiege haben sich in diesem Halbjahr weg von den teuersten Lagen der Innenstadtbezirke in die bisher eher mittel-bis niedrigpreisigen Lagen, etwa Bad Cannstatt und Zuffenhausen im Norden, verschoben.
Betroffen waren aber auch die gefragten Lagen der Filderebene im Süden. Die Ausweichbewegung der Mietsuchenden in preiswertere Lagen unterstreicht zwar die hohe Wertschätzung für das urbane Wohnen innerhalb der Stadtgrenzen, allerdings nicht zu jedem Mietpreis. Es bleibt abzuwarten, ob dies in Stuttgart den Beginn schwächerer Wachstumsraten darstellt", kommentiert Grimm.
Quelle: Jones Lang LaSalle SE, Wilhelm-Leuschner-Straße 78, 60329 Frankfurt am Main, www.jll.de