Zeit für ein paar Neuig­keiten

KAUFPREISE STEIGEN IN LANDKREISEN AN DER KÜSTE UND IN BAYERN SCHNELLER ALS MIETEN

Wohnimmobilien sind in vielen Teilen Deutschlands erneut teurer geworden. Die Kaufpreise laufen besonders in Großstädten und Ferienregionen den Mieten davon: 2021 mussten Käufer*innen im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte für Eigentum erneut mehr ausgeben als noch 2020 - sowohl absolut als auch gerechnet in Jahresnettokaltmieten für eine gleichgroße Wohnung. Trotzdem kann sich die Investition in eine Eigentumswohnung noch lohnen, sofern die erwarteten Preissteigerungen bis 2035 hoch ausfallen. Für Immobilienkäufer*innen lohnt somit ein genauer Blick auf die Bedingungen in den einzelnen Regionen. Künftige Preisanstiege erwarten die Expert*innen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) insbesondere in vielen Großstädten, dem Hamburger und Berliner Umland sowie im Weser-Ems-Gebiet. Sinkende Preise demgegenüber in weiten Teilen Ostdeutschlands mit Ausnahme einiger Großstädte. Wer gute Voraussetzungen für ein Investment sucht, sollte insbesondere auf zwei Faktoren achten: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere Wertsteigerungen. Diese Kombination bieten mehrere Regionen in Deutschland. Das haben Expert*innen des HWWI für den Investitionschancen-Index im Postbank Wohnatlas berechnet.

Im vergangenen Jahr sind die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten. Während sich die Nettokaltmieten 2021 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um nominal 4,95 Prozent verteuerten, legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Mittel um 17,22 Prozent zu. Der sogenannte Vervielfältiger, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wären, spiegelt die wachsende Dynamik wider. Er stieg binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 2,7 auf 28,5 Jahresnettokaltmieten. Schon im Jahr davor hatte sich der Vervielfältiger um 1,7 Jahresmieten erhöht. Besonders hoch ist er in Küstengebieten, Großstädten und weiten Teilen Bayerns. Vervielfältiger unter 22,5 sind überwiegend nur noch in ländlichen Gebieten des östlichen Mitteldeutschlands sowie im Saarland zu finden.

Kaufpreise steigen schneller als Mieten in Landkreisen an der Küste und in Bayern

Der Landkreis Nordfriesland weist mit 82,3 den höchsten Vervielfältiger und somit den größten Unterschied zwischen
Nettokaltmiete und Kaufpreis aus. In den Top Ten liegen auch die an der Mecklenburg-Vorpommerschen Ostsee gelegenen
Landkreise Rostock, Vorpommern-Rügen und Nordwestmecklenburg sowie die Landkreise Aurich, Wittmund und Leer mit den ostfriesischen Inseln an der niedersächsischen Nordseeküste. Daneben laufen auch in den bayrischen Landkreisen Miesbach und Garmisch-Partenkirchen die Kaufpreise den Mieten davon - der Vervielfältiger beträgt hier 51,7 bzw. 45,1.

In den Metropolen sieht die Lage ähnlich aus. Die Großstadt mit dem höchsten Vervielfältiger ist Hamburg. 2021 betrug er 43,2 - und stieg um 4,7 im Vergleich zum Vorjahr an. Auch in München, Berlin und Potsdam liegt der Vervielfältiger bei mehr als 40. Dies bedeutet also, dass dort durchschnittlich mehr als 40 Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zu zahlen wären. In Potsdam nahm der Vervielfältiger um 8,6 binnen Jahresfrist zu. Von den "Big 7", den größten deutschen Metropolen, liegen auch Düsseldorf und Frankfurt am Main in den Top Ten der Großstädte mit dem größten Unterschied zwischen Kaufpreis und Miete. Doch auch außerhalb der Big 7 sind etwa Rostock und Lübeck in Norddeutschland betroffen. Die kleineren kreisfreien Städte Rosenheim und Landshut in Bayern wiesen 2021 Vervielfältiger von 36,4 bzw. 35,3 auf.

Wer ein Objekt im Auge hat, sollte neben der Relation von Kaufpreis und Miete auch die künftige Preisentwicklung bei der
Bewertung heranziehen. Pauschal gilt: Die Ertragschancen einer Immobilieninvestition sind umso größer, je geringer der
gegenwärtige regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte jährliche Preisentwicklung in Prozent ist. Wer die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet, muss bei einem hohen Vervielfältiger mit einer geringeren anfänglichen Mietrendite rechnen. Für 134 Regionen in Deutschland errechneten sich 2021 Vervielfältiger von über 30 und wiesen damit ein sehr hohes Preisniveau auf. Darunter befinden sich einige Landkreise und kreisfreie Städte, für die HWWI eine negative Preisentwicklung bis 2035 prognostiziert. In diesen Regionen würden Käufer*innen Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und müssen künftig voraussichtlich Wertverluste hinnehmen. Der Immobilienboom hat seinen Höhepunkt hier bereits erreicht oder überschritten. Im Landkreis Rostock lagen die Kaufpreise 2021 bereits bei rund 4.535 Euro (Vervielfältiger bei 56), gleichzeitig wird für die Zukunft eine Preisentwicklung von minus 0,84 Prozent erwartet. Ähnlich starke künftige Verluste mit Werten von minus 0,5 Prozent oder weniger kombiniert mit einem Vervielfältiger über 30 zeigen die Landkreise Vorpommern-Rügen und Nordwestmecklenburg in Mecklenburg-Vorpommern, Oder-Spree und Uckermark in Brandenburg, Cochem-Zell in Rheinland-Pfalz sowie die kreisfreien Städte Amberg, Schweinsfurt (beide Bayern) und Schwerin in Mecklenburg-Vorpommern.

Andere Regionen bieten trotz aktuell hoher Preise aber bei genauerer Betrachtung noch Möglichkeiten. Der Investitionschancen- Index liefert Antworten darauf, wo Kaufinteressierte derzeit noch moderate Preise bei prognostizierten Wertsteigerungen finden. Expert*innen sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von maximal 25,0 von einem noch vergleichsweise moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. Die realen Wertzuwächse bis 2035 sollten positiv sein. Diese beiden Kriterien treffen auf sechs Landkreise zu, die damit sehr gute Investitionschancen im Vergleich zu anderen deutschen Regionen bieten. Der Regionalverband Saarbrücken im Saarland weist in dieser Gruppe mit 23,05 zwar den niedrigsten Vervielfältiger, aber mit einem Preisplus von 0,06 Prozent pro Jahr auch das geringste künftige Preiswachstum aus. Die niedersächsische Grafschaft Bentheim kann hingegen mit einem hohen erwarteten Preiszuwachs von 0,96 Prozent pro Jahr aufwarten, wobei der Vervielfältiger mit 23,80 noch unter 25 liegt. Die Landkreise Rotenburg (Wümme) in Niedersachsen sowie Straubing-Bogen in Bayern punkten mit prognostizierten realen Preiszuwächsen mit 0,53 Prozent bzw. 0,52 Prozent pro Jahr bei noch moderaten Vervielfältigern.

Quelle: Postbank - Deutsche Bank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114 – 126, 53113 Bonn, www.postbank.de