Zeit für ein paar Neuig­keiten

KAUFPREISE ZWEISTELLIG VERTEUERT

Im Mittel haben 2019 die Mietpreise auf den Wohnungsmärkten in den von JLL
untersuchten Big 8 - Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und
Leipzig) gegenüber dem Vorjahr um + 4,1 Prozent zugelegt. Damit lag der Anstieg zwar unter dem
Fünfjahresschnitt 2014 - 2018 (+ 5,0 %) und unter dem Anstieg im Vorjahr (2018: + 5,1 %), fiel aber
insgesamt höher aus als zur Jahresmitte 2019 erwartet. Deutliche regionale Unterschiede sind zu
beobachten: die Spanne reicht von +1,4 Prozent in Leipzig bis +8,0 Prozent in Köln.

- Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2019 haben sich ein
weiteres Mal verteuert und sich weiter von den Mietpreisen
abgesetzt: Mit im Mittel + 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr
lagen sie deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt und dem
Anstieg im Vorjahr (jeweils + 8,2 %). Die Spanne reicht dabei
von +8,4 Prozent in Berlin bis + 13,3 Prozent in Düsseldorf.

"Begründet ist der gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufige Mietpreisanstieg mit einer insgesamt erhöhten,
wenn auch regional unterschiedlichen Neubautätigkeit, die für leichte Entlastung sorgt. Steigende
Wohnkostenbelastungen führen darüber hinaus zu Verschiebungen der Nachfrage ins Umland und damit
generell zu strukturellen Veränderungen im Angebot", so Roman Heidrich, Lead Director Residential
Valuation Advisory JLL Berlin. Roman Heidrich weiter: "Die Anzahl und Struktur lokal angebotener
Wohnungen verschiebt sich durch die Ausdehnung der Wohnungsnachfrage hin zur Peripherie. Gleichzeitig
sinkt die Fluktuation in vielen teuren und zentralen Bezirken. Das führt wiederum zu einem Rückgang der
aggregierten angebotenen Mietpreise. Auf Grund der deutlichen Abnahme innerstädtischer
Flächenpotentiale gilt dies insbesondere für den Wohnungsneubau. Darüber hinaus sind die regulatorischen
Spielräume bei den Mietpreissteigerungen in zentralen Lagen weitgehend ausgeschöpft und werden zum
Beispiel durch eine zunehmende Zahl an Milieuschutzgebieten weiter beschränkt."

"Auffällig sind insbesondere die regionalen Unterschiede in den von JLL untersuchten Big 8-Städten. Neben
regionalspezifischen Gegebenheiten lassen sich auch die wohnungspolitischen Herangehensweisen, dem
lokalen Nachfrageüberhang zu begegnen, als Ursachen heranziehen. Während Hamburg mit rund 58 neuen
Wohnungen je 10.000 Einwohner das höchste Fertigstellungsniveau im Wohnungsneubau unter den
analysierten Städten erzielt, kommt Stuttgart auf gerade einmal halb so viele Fertigstellungen je 10.000
Einwohner", so Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt. Dies spiegelt
sich auch in der Entwicklung der Mietpreise wider. Während das Mietpreisniveau in Hamburg eine
Preissteigerung von + 2,8 % im zweiten Halbjahr 2019 (auf 12,75 Euro/m²/Monat) registriert, sind die
Mietpreise in Stuttgart im Jahresvergleich um + 6,8 % (auf 15,25 Euro/m²/Monat) gestiegen. Grimm weiter:
"Eine Tendenz, die sich auch in der Entwicklung über die letzten fünf Jahre zeigt, in denen die Mietpreise in
Stuttgart gegenüber Hamburg mit über 38 % prozentual um das Doppelte zugelegt haben."

Leipzig erreicht zwar nicht das Fertigstellungsniveau von Hamburg, die Neubautätigkeit wurde aber auch in
der Sachsenmetropole innerhalb von kurzer Zeit deutlich ausgeweitet. Diese Entwicklung macht sich auch
in einem gedämpften mittleren Mietpreiswachstum von nur noch + 1,4 Prozent gegenüber + 6,2 Prozent im
Jahresschnitt 2014 - 2018 bemerkbar. Das mittlere Mietpreisniveau lag im zweiten Halbjahr 2019 bei 7,25
Euro/m²/Monat. Noch deutlicher wird dieser Effekt bei der Analyse der Neubaumieten (10,50
Euro/m²/Monat) und der Spitzenmieten (10 Euro/m²/Monat), die einen Rückgang von minus 2,6 % bzw.
minus 2,0 % zum Vorjahreswert verzeichneten. 2018 wurden noch Preissteigerungen von + 15,2 % bzw. +
7,4 % registriert.

In Berlin sind die mittleren Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2019 im Jahresvergleich um + 4,1 % auf
12,55 Euro/m²/Monat gestiegen. Damit hat sich die Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt sowohl im
Vergleich zu 2018 (+ 8,6 %) als auch zum Fünfjahresschnitt (+ 8,0 %) allerdings deutlich abgeschwächt.
"Inwieweit dies auf den Mietendeckel zurückzuführen ist, wird sich erst im Laufe des Jahres 2020 zeigen",
so Roman Heidrich. Und weiter: "Allerdings führt die aktuelle Diskussion bereits dazu, dass sich die
rechtliche Unsicherheit nachhaltig erhöht und Investitionsanreize am Berliner Mietwohnungsmarkt hemmt.
Neben einer Verlagerung der Investitionstätigkeiten in andere Städte kann auch ein zunehmender Stopp von
Modernisierungen und Sanierungen beobachtet werden. Weiterhin ist zu erwarten, dass es vor allem im
Mietwohnungsmarkt zu weniger Neubau und zu vermehrten Umwandlungen zu Eigentumswohnungen
kommt. Festzustellen war bereits nach Beginn der Diskussion um den Berliner Mietendeckel ab Juni 2019
ein deutlicher Rückgang bei den Mietangeboten."

Mit einer mittleren Preissteigerung von + 8,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 12,55 Euro/m²/Monat,
damit deutlich höher als im Vorjahr (2018: + 3,8 %), verzeichnen die Mietpreise in Köln das stärkste
Mietpreiswachstum aller Big 8-Städte. Die Mietpreise haben in den vergangenen fünf Jahre um insgesamt
rund ein Drittel zugelegt. In München, der nach wie vor für Mieter teuersten Metropole (mit + 3,8 % auf 20
Euro/m²/Monat), Frankfurt (+ 3,2 % auf 15,35 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (+ 2,7 % auf 11,55
Euro/m²/Monat) zeigt sich ebenfalls eine gebremste Entwicklung: der Jahresschnitt 2014 - 2018 bilanziert
mit + 5,1 %, + 4,4 %, + 3,8 % höhere prozentuale Anstiege.

"Auch für 2020 ist mit Mietpreissteigerungen auf ähnlichem Niveau unter dem Fünfjahresschnitt bei
deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen", blickt Sebastian Grimm voraus. "Trotz reger
Neubautätigkeit liegt weiterhin ein deutliches Defizit im Wohnungsneubau vor. Zudem werden der
anhaltend hohe Zuzug in die Städte und die starke Geburtenrate auch in den kommenden Jahren die
Wohnungsnachfrage treiben."

Beschleunigung der Kaufpreisdynamik für Eigentumswohnungen

Mit einem zweistelligen mittleren Preiswachstum gegenüber dem Vorjahr von + 10,2 Prozent lag die
Entwicklung der angebotenen Kaufpreise in den von JLL untersuchten Big 8-Städten deutlich über dem
mittleren Fünfjahresschnitt (2014 - 2018: + 8,2 %) und dem Vorjahr (2018: ebenfalls + 8,2 %). Damit
haben sich die Kaufpreise im Jahr 2019 ein weiteres Mal verteuert. Diese Verteuerung gilt im gleichen Maße
auch für die mittlere Entwicklung in den günstigsten zehn Prozent (+ 14,1 %, bei + 11,4 % im 5-
Jahresschnitt) und den teuersten zehn Prozent der angebotenen Wohnungen (+ 8,6 %, bei + 7,0 % im
Schnitt der Jahre 2014 - 2018). "Eigentumswohnungen bleiben angesichts günstiger
Finanzierungskonditionen und gestiegener Renditespreads zu Alternativinvestments sowohl für
Selbstnutzer als auch als Investmentanlage weiterhin günstig", kommentiert Roman Heidrich das
Geschehen.

Die höchsten mittleren Preissteigerungen der angebotenen Eigentumswohnungen zeigten Hamburg (+ 11,1
% auf 4.900 Euro/m²), Köln (+ 12,3 % auf 4.020 Euro/m²) und Düsseldorf (+ 13,3 % auf 4.270 Euro/m²) mit
deutlichem Plus gegenüber dem Vorjahr (+ 4,3 %, + 2,9 % bzw. + 3,9 %). Der mittleren Fünfjahresschnitt in
diesen drei Städten (+ 5,2 %, + 8,1 % bzw. + 7,8 %) fällt niedriger aus als im Schnitt der übrigen Big 8-
Städten (+ 9,5 %). Berlin und Leipzig bilanzieren hingegen ein leicht gedämpftes Wachstum bei den
Kaufpreisen. Mit + 8,4 Prozent bzw. + 8,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr liegen die mittleren
Angebotskaufpreise im zweiten Halbjahr 2019 in Berlin bei rund 4.700 Euro/m², in Leipzig bei 2.260
Euro/m². Beide Städte weisen mit im Schnitt + 10,1 Prozent und + 11,2 Prozent weiterhin die stärksten
Preissteigerungen der Big 8-Städte seit Ende 2014 auf.

Die drei teuersten Städte München, Frankfurt und Stuttgart verzeichnen mittlere Kaufpreise von 8.130
Euro/m², 5.860 Euro/m² und 4.770 Euro/m². "Diese Märkte zeichnen sich durch eine höhere Marktreife aus,
die sich in relativ konstanten mittleren Preisentwicklungen und einer höheren Dynamik im Spitzensegment
manifestiert", so Sebastian Grimm. In allen drei Städten ist der Anstieg 2019 im Spitzensegment höher als
der des stadtübergreifenden Medians.

Quelle: Jones Lang LaSalle SE, Bockenheimer Landstraße 55, 60325 Frankfurt am Main, www.jll.de