News der Profundo GmbH

Zeit für ein paar Neuig­keiten

IMMOBILIEN NACHGEFRAGT WIE NOCH NIE

NEUER TRANSAKTIONSREKORD AM DEUTSCHEN INVESTMENTMARKT ZUM ENDE EINES "JAHRZEHNTS DER IMMOBILIE"

Das soeben abgelaufene Jahrzehnt wird mit Fug und Recht als "Jahrzehnt der Immobilie" in
die Geschichtsbücher eingehen. Denn die positive Entwicklung am Investmentmarkt hat sich auch im Jahr
2019 nicht nur fortgesetzt, sondern im Schlussspurt nochmals ein fulminantes Feuerwerk an Abschlüssen
hingelegt, was in dieser Form und Dynamik kaum zu erwarten gewesen war. "Der Markt blickt damit auf
einen mittlerweile zehn Jahre andauernden Aufschwung zurück und selbst die allgegenwärtigen Risiken
haben dem 'Run' auf deutsche Immobilien keinen Abbruch getan. Trotz der bitteren Realität geopolitischer
Konflikte, des globalen Handelsstreits und des Brexit, Terror, Krieg und Flucht. Dieser Tatsachen
ungeachtet haben selbst kleine positive Signale im Streit zwischen China und den USA etwa oder die
definitive Unumkehrbarkeit des Austritts der Briten aus der Union, einen solchen Motivationseffekt
ausgelöst, dass zunächst ungewisse Transaktions- und Investitionsprozesse dann doch realisiert wurden",
kommentiert Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Tschammler weiter: "Auf Basis des manifestierten Niedrigzinsniveaus erscheint die Immobilie als
Anlageprodukt für institutionelle Investoren nahezu alternativlos. Und immer mehr Anleger aus dem In- und
Ausland schichten sukzessive ihre Bestände um und erhöhen ihre Immobilienquoten."

In den nächsten fünf Jahren laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von über 800 Mrd. Euro aus, die
wieder neu angelegt werden müssen. Die bisherige Verzinsung dieser Staatsanleihen liegt bei rund drei
Prozent im Schnitt und damit deutlich oberhalb dessen, was aktuell mit Staatsanleihen an Rendite zu
verdienen ist. "Ein Teil dieses Kapitals dürfte in Immobilien angelegt werden, d.h. die Nachfrage auf dem
deutschen Investmentmarkt wird auch in den nächsten Jahren hoch bleiben", so Helge Scheunemann, Head
of Research JLL Germany. Und laut der aktuellen PwC/ULI Umfrage wollen mehr als die Hälfte der
befragten europäischen Investoren ihre Immobilienbestände 2020 weiter ausbauen, deutsche Immobilien
werden hierbei eine zentrale Rolle einnehmen. "Deutschland hat aufgrund seiner föderalen Struktur und der
nach wie vor vorhandenen wirtschaftlichen und politischen Stabilität gute Voraussetzungen, um auch in
diesem Jahr weit oben auf der Einkaufsliste internationaler und einheimischer Investoren zu stehen", betont
Timo Tschammler.

Ein Jahresendfeuerwerk bescherte dem deutschen Investmentmarkt ein neues Rekordergebnis. Allein das
vierte Quartal war mit 34,0 Mrd. Euro so stark wie noch nie ein Quartal zuvor (bisheriger Rekord 26,5 Mrd.
Euro im Q4 2016). In den letzten drei Monaten des Jahres wurden allein 73 Transaktionen im dreistelligen
Mio.-Euro-Bereich bzw. sogar im Milliardenbereich abgeschlossen. "Damit bilanziert das Gesamtjahr 2019
ein Transaktionsvolumen inklusive Living in Höhe von 91,3 Mrd. Euro mit insgesamt 187 Transaktionen
jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze", so Helge Scheunemann.

Nachdem zum Ende des dritten Quartals das Volumen noch in etwa auf Vorjahreskurs lag, kann nun ein
deutliches Plus von 16 Prozent gegenüber 2018 verbucht werden. "Dass so viele Transaktionen noch kurz
vor Toresschluss über die Ziellinie getragen wurden, war in dieser Menge nicht zu erwarten und führte im
Ergebnis dazu, dass unsere Prognose deutlich übertroffen wurde. Und die schiere Menge an Transaktionen
scheint auf den ersten Blick auch die These zu widerlegen, dass es kein adäquates Angebot an Immobilien
gibt und dass die sogenannte 'Wall of Money' gar nicht befriedigt werden könne", so Tschammler. Und
weiter: "Das Argument eines eklatanten Angebotsmangels gilt grundsätzlich noch immer, denn allein auf die
21 großvolumigen Transaktionen mit jeweils mehr als 500 Mio. Euro entfallen mit fast 23 Mrd. Euro rund
ein Viertel des Gesamtvolumens. Diese extreme Ballung der Nachfrage ist außerordentlich und neben den
direkten Investitionen gewinnt deswegen der Weg über den Kapitalmarkt eine immer größere Bedeutung
für Investoren. Unternehmensbeteiligungen bzw. Übernahmen oder der Erwerb von Aktienpaketen bieten
eine interessante und lohnenswerte Alternative, um sich in Zeiten eines knappen Angebots
Immobilieneigentum zu sichern. Auf indirekte Investments entfallen insgesamt ca. 12 Mrd. Euro."

Ganz vorne auf der Transaktionsliste stand zum Jahresende der Verkauf der Immobilien von Dream Global
an Blackstone. Der Anteil der deutschen Immobilien liegt bei rund 3,2 Mrd. Euro. Insgesamt entfallen auf
Einzeltransaktionen 62 Prozent des Gesamtvolumens (56,2 Mrd. Euro). Weiter an Boden gewonnen haben
Portfolioverkäufe, unter anderem auch gepusht durch die erwähnten Unternehmensübernahmen. Ihr
Jahresergebnis liegt bei rund 35 Mrd. Euro, im Jahresvergleich ein Plus von 24 Prozent.

Büroimmobilien bleiben nachfragestärkste Assetklasse, Alternativen sind aber begehrter

Büroimmobilien und Immobilien zu Wohnzwecken dominieren auch 2019 den deutschen Investmentmarkt.
Rund 40 Prozent des Transaktionsvolumens flossen in die Assetklasse Büro und weitere 24 Prozent in die
Assetklasse Living. Angesichts der immer herausfordernderen Suche nach renditestarken Immobilien
erhalten allerdings alternative Assetklassen wie beispielsweise Gesundheits- oder Pflegeimmobilien ein
immer stärkeres Gewicht.

Einzelhandelsgenutzte Immobilien kommen nur noch auf einen historisch niedrigen Anteil von 12 Prozent.
"Es fehlen insbesondere großvolumige Shopping Center-Transaktionen. Fachmarktprodukte, vor allem mit
Lebensmittelankern, sind dagegen nach wie vor bei Investoren begehrt. Grundsätzlich werden
Einzelhandelsimmobilien aber nach wie vor kritisch gesehen, der Strukturwandel ist in vollem Gange",
betont Helge Scheunemann.

Logistikhallen kommen auf einen Anteil von sieben Prozent. Angesichts der Dynamik im E-Commerce-
Bereich sollte ein höherer Anteil zu erwarten sein, hier fehlt es aber schlichtweg an Neubauten und damit
an Investmentprodukt.

Eine weiter zunehmende Beliebtheit mit einem Anteil von zehn Prozent am Transaktionsvolumen erfahren
mischgenutzte Immobilien (keine Assetklasse dominiert). "Die Kombination aus mehreren Nutzungen in
einem Gebäude oder Quartier entspricht dem Trend zu einer zunehmenden Verzahnung von Leben, Freizeit
und Arbeiten und hilft den Investoren bei der Diversifikation", so Scheunemann.

Transaktionsvolumen in den Big 7 mit gemischtem Bild - München mit einem Plus von 65 Prozent

Angesichts des teilweise enormen Kapitaldrucks der Investoren überrascht es nicht, dass die Big 7 nach wie
vor das Gros des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. So entfallen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg, Köln, München und Stuttgart in der Aggregation 52,6 Mrd. Euro und damit 14 Prozent mehr als
noch im Jahr 2018. Das Volumen repräsentiert damit 58 Prozent des in deutsche Immobilien investierten
Kapitals. "Dieser Wert liegt im Durchschnitt der letzten fünf Jahre und zeigt einmal mehr die besondere
Bedeutung der Metropolen als Ziel für nationales und internationales Kapital", kommentiert Helge
Scheunemann. Andererseits ist festzustellen, dass die Performance der Big 7 sehr unterschiedlich ausfällt.
Unangefochtener Spitzenreiter bleibt Berlin mit 15,8 Mrd. Euro und einem Plus von 46 Prozent gegenüber
2018. Damit vereint die Hauptstadt allein 30 Prozent des in die Big 7 investierten Kapitals. Auf Platz 2 und
3 folgen München mit 10,9 Mrd. Euro und einem Anstieg von 65 Prozent und Frankfurt mit 10 Mrd. Euro
und einem Minus von 14 Prozent gegenüben dem Vorjahr. Vier Hochburgen mussten einen Rückgang des
Transaktionsvolumens hinnehmen, der mit 24 Prozent in Hamburg besonders deutlich ausfiel. "Die
zunehmende Konzentration auf die drei Städte Berlin, München und Frankfurt ist sicherlich keine
Überraschung und verdeutlicht die enorme Nachfrage nach vor allem großvolumigen Objekten. Solche
Möglichkeiten bieten sich in Deutschland - von Ausnahmen abgesehen - vor allem in diesen drei Märkten",
betont Scheunemann.

Fakt ist aber auch, dass Städte außerhalb der Big 7 interessante Opportunitäten bieten können. Immerhin
flossen 2019 rund 38,7 Mrd. Euro in diese Märkte und damit 17 Prozent mehr als noch 2018. Die
Einzelvolumina sind hier deutlich kleiner, was sich vor allem im Bürosektor bemerkbar macht. Dennoch
können sich solche Investitionen abseits der Big 7 je nach Investmentstrategie rentieren. Hier kommt es
aber entscheidend darauf an, wie zukunftsfähig und innovativ sich der jeweilige Markt präsentiert. Die
größte Transaktion des Jahres außerhalb der Big 7 fand in Erlangen statt.

"Da einerseits die Produktknappheit in den etablierten Immobilienhochburgen in den nächsten Jahren nicht
signifikant abnehmen wird und andererseits die Kaufpreise mittlerweile schon teilweise Höhen erreicht
haben, die für manche Anleger eine Investition in den Big 7 unmöglich machen wird, dürfte es künftig zu
einem moderaten Anstieg des Investitionsvolumens in B-Städten kommen", erwartet Scheunemann.
Deutschland bietet hier aufgrund der föderalen Struktur und zahlreicher innovativer und "talentstarker"
Städte ein hohes Diversifikationspotenzial. Innerhalb der Big 7 wirkt mittlerweile auch ein Leerstand
angesichts der immer noch sehr gut laufenden Vermietungsmärkte nicht abschreckend - im Gegenteil: hier
bieten sich Mietsteigerungsoptionen. "Fundierte Marktkenntnisse auch abseits der zentralen CBD-Lagen
vorausgesetzt, können Investoren von teilweise deutlich stärkeren Mietanstiegen profitieren. Einheimische
Investoren dürften hier gegenüber ihren ausländischen Wettbewerbern einen gewissen Vorteil besitzen", so
Scheunemann.

Im vierten Quartal 2019 hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in besten
Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart fortgesetzt: mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg
gemittelten Büro-Spitzenrendite von 2,93 Prozent zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein
leichter Rückgang; im 12-Monatsvergleich sind es damit 18 Basispunkte weniger. Für 2020 geht JLL aktuell
davon aus, dass sich die Spitzenrenditen auf diesem Niveau einpendeln werden.

Für Produkte oder Lagen abseits von Top und Core könnte sich die Renditekompression auch im nächsten
Jahr fortsetzen. Der Abstand zur Spitzenrendite, der je nach Lage und Objektausstattung 2019 zwischen 20
und 140 Basispunkten liegt, wird sich damit verringern.

In Kombination mit den stärker gestiegenen Mieten hat sich 2019 der Zuwachs bei den Kapitalwerten für
Büroimmobilien in den Big 7 mit gemittelten zwölf Prozent weiter fortgesetzt. 2020 dürfte sich dieser
Zuwachs aufgrund der zu erwartenden Stabilisierung bei den Renditen auf vier Prozent abschwächen.

Die noch immer stärkste Dynamik bei den Renditen ist nach wie vor im Logistikimmobilien-Segment zu
beobachten. Die Anfangsrenditen haben weiter nachgegeben und liegen 2019 bei 3,75 Prozent. Seit 2014
sanken die Renditen um mehr als 240 Basispunkte, der Spread gegenüber Büroimmobilien ist mit 82
Punkten so niedrig wie nie zuvor. "Die gute Nachfrage nach Logistikimmobilien, verbunden mit den Vorteilen
der lockeren Geldpolitik dürften auch 2020 zu einem anhaltendem Abwärtsdruck auf die Renditen führen",
prognostiziert Helge Scheunemann.

Scheunemann weiter: "Für Logistikimmobilien liegen die Zuwachsraten beim Kapitalwert 2019 bei ebenfalls
zwölf Prozent, nach wie vor getrieben durch die starke Renditekompression. Hier können sich Investoren
für 2020 auf weitere positive Zuwachsraten einstellen. Die begonnene Ausdifferenzierung der Renditen für
Einzelhandelsimmobilien wird sich auch 2020 weiter fortsetzen."

Die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser entwickeln sich in den Big 7 stabil und liegen Ende 2019
im Schnitt bei 2,84 Prozent. Mittlerweile werden für Top-Fachmarktzentren mit Nahversorgungscharakter
(4,2 %) eine niedrigere Rendite als für Premium-Shopping Center (4,5 %) akzeptiert. Für Letztere wird sich
der Aufwärtstrend (Anstieg von 60 Basispunkten seit dem Tiefpunkt Mitte 2018) der Renditeentwicklung
der letzten Quartale verfestigen.

Quelle: Jones Lang LaSalle SE, Bockenheimer Landstraße 55, 60325 Frankfurt am Main, www.jll.de

 

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